[시장 이슈] 청년·신혼부부 '현금 5억원' 있어야 서울 아파트 마련… 대출 완화하나?

문재인 대통령이 김현미 국토교통부 장관에게 신혼부부와 생애최초 주택 구매자에 대한 주거혜택을 확대하라고 지시한 가운데 특별공급(특공) 대상자의 대출 완화 여부가 새로운 관심사로 떠올랐다. 특공이 확대돼도 대출규제를 풀지 않으면 '그림의 떡'이 될 수밖에 없기 때문. 특정 계층의 특공을 확대할 경우 다른 계층에 피해가 가는 만큼 전체적인 주택공급을 늘려야 하는 문제도 해결할 과제다.

6일 정부에 따르면 국토교통부는 특별공급 제도 개편을 검토하는 것으로 알려졌다. 문 대통령은 지난 2일 김 장관에게 청년·신혼부부 등 생애최초 구입자의 세금부담을 완화해 주는 방안을 검토하라고 요청했다. 생애최초 특별공급 물량도 확대해 주택을 공급받을 방안도 마련하라고 당부했다.

현재 국민주택(정부·지자체·공공기관이 건설하거나 주택도시기금을 지원받아 건설하는 전용면적 85㎡ 이하)의 특별공급 물량은 80%다. 항목별로는 ▲생애최초 20% ▲신혼부부 30% ▲기관추천 15% ▲다자녀 10% ▲노부모 부양 5% 등이다. 민간분양주택은 특별공급 비율이 신혼부부 20%, 다자녀 10%, 기관 10%, 노부모 부양 3% 등 43%다.

여기서 생애최초와 신혼부부 특공을 늘리면 국민주택의 경우 100% 특공으로 청약이 이뤄질 가능성이 있다. 민간 분양에는 생애최초 특공이 없지만 신혼부부 비율을 확대하면 전체 특공이 50%를 넘을 것으로 보인다.

일각에서는 신혼부부 등 청년의 경우 대출규제를 완화하지 않으면 이런 특공 확대의 실효성도 낮다는 지적이 제기된다. 현행 투기과열지구, 조정대상지역 등은 주택담보대출비율(LTV)이 무주택자 기준 집값의 40%다. 서울 아파트 중위가격이 9억원인데 현금으로 5억4000만원이 있어야 서울 중간 수준의 아파트를 살 수 있다.

반대로 생애최초·신혼부부 특공 비율을 확대하면 일반 가점제 비율이 줄어들어 내집 마련을 준비한 4050세대의 반발도 살 수 있다. 전체적으로 공급이 늘어야 집값 안정 효과를 기대할 수 있을 것으로 보인다.

일각에선 서울 재개발·재건축사업을 통해 공급을 늘려야 한다고 주장하지만 이는 집값 안정은커녕 과열시키는 부작용만 있을 것으로 우려하는 전문가도 있다. 채상욱 하나금융투자 애널리스트는 "재건축은 재고량 감소와 멸실로 인해 주택수요를 촉진하고 가격부양 효과만 있을 것"이라고 분석했다.