[상권 해부] 발산역세권 - 상주인구 많은 '맛집 천국'

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작성자 상가정보연구소 작성일18-04-27 14:14 조회784회 댓글0건

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마곡 넥타이부대 가세로 들썩


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서울 영등포구 양평동 양화대교 남단에서 시작되는 공항로를 따라 김포공항 가는 길에 위치한 지하철 5호선 발산역 상권은 1990년대 말부터 알 만한 사람은 다 아는 외식 명소로 명성을 쌓아온 곳이다. 하지만 서울 중심부에서 멀었던 탓에 인기 상권으로 주목받지는 못했다.

 

변두리에 불과했던 발산역 일대는 1996년 지하철 5호선 개통을 계기로 전환점을 맞았다. 당시에는 이곳 땅값과 임대료가 저렴했기 때문에 대형 매장을 유치하는 데 제격이었다.

 

패밀리레스토랑 원조 격인 빕스(VIPS)와 아웃백스테이크하우스 1호점이 이곳에 둥지를 틀었고 이어 중대형 상가들이 속속 들어서면서 신도시와 비슷한 상권 모습을 갖추기 시작했다. 등촌·가양·방화동 등 대규모 주거단지와 인접한 데다 우장산동 아파트 재건축 등 호재로 배후 수요가 급속도로 늘어났고 화룡점정으로 서울 마지막 금싸라기라 불리는 마곡지구 개발이 막바지에 접어들면서 황금상권으로 주목받게 됐다.

 

현시점에서 발산역세권  메인 상권을 꼽자면 발산역 3·4번 출구 방면 대로변과 이면도로가 주축이다. 1만가구 이상인 등촌주공단지를 배후에 두고 성장해온 상권으로 유명 프랜차이즈를 비롯한 맛집들이 대거 포진해 있다. 도보 5분 이내 거리에 NC백화점 강서점도 있다. 그랜드백화점 착공 이후 공사가 중단되면서 10년 넘게 흉물로 방치됐지만 2010년 이랜드리테일이 인수해 오픈하면서 유동인구를 끌어들이는 핵심 시설로 자리 잡았다.

 

상권구획 면적은 약 153만9380㎡로 발산역에서 도보 10분권인 반경 700m를 분석했다. 구획 내 주거 인구는 2만7449명, 직장 인구는 1만6413명이다. 하루 평균 유동인구(올해 2월 기준)는 9만9904명으로 남성 5만2529명, 여성 4만2865명이다. 연령별 비율은 10대 4.8%, 20대 16.4%, 30대 22.7%, 40대 21.4%, 50대 18.4%, 60대 이상 16.3%로 30·40대 유입이 활발한 것으로 나타났다. 요일별 비율을 보면 월요일부터 토요일까지는 13~15%대고 일요일은 11.2%로 다소 낮지만 비교적 고른 분포를 보이고 있다.

 

시간대별 비율은 출근 시간인 오전 6시부터 낮 12시까지가 30.1%로 가장 많았고 낮 12시~오후 3시(18.1%), 오후 3~6시(18.5%), 오후 6~9시(18.1%) 등 오후와 저녁 시간대는 고루 분포돼 있다. 일반적인 상권의 유동인구가 출퇴근 시간대에 집중되는 반면 발산역세권은 아침부터 저녁까지 인구 유입이 꾸준하게 이뤄지고 있는 것이다.

 

전체 상가 업소 수 1203개 가운데 음식업종이 680개로 가장 많고 서비스 113개, 도소매 260개 등으로 구성됐다. 객단가는 다소 높지만 넓고 쾌적한 분위기의 식당들이 성업 중이고 가족 단위 또는 직장인 방문객이 많다. 강서구는 물론 양천구와 김포시 사람들도 즐겨 찾는 곳이다.

 

카드사 매출 등을 통해 산출한 음식업종 평균 월매출은 3500만~4000만원, 소매업종 평균 월매출은 3200만~4000만원 수준이다. 음식점 중 갈비·삼겹살 업종 월매출이 1억~1억2000만원 수준으로 높게 나타났다.

 

발산역 일대 상가 임대료는 전용면적 66㎡ 1층 기준 보증금 1억~2억원에 월세 400만~500만원 선이다. 권리금도 대부분 1억원 이상에 형성돼 있다. 66㎡ 이상 중대형 면적 점포 비중이 높아 소자본 창업에는 적합하지 않다.

 

마곡지구 개발이 발산역 일대 상권 발전에 크게 기여한 것은 분명하지만 향후 부메랑이 될 가능성도 있다. 아직은 탄생기에 불과한 마곡나루·마곡역 등 마곡지구 인근 자체 상권이 무르익으면 발산역 유동인구가 분산될 수 있다.

 

■ 상권분석 A to Z


월세 한번에 내는 '깔세'


깔세란 보증금 없이 수개월에서 1년치 월세를 한 번에 지불하는 임차 방식을 말한다. 상가시장에서는 높은 보증금이 부담스러운 소자본 창업자나 단기간만 운영하면 되는 팝업스토어·재고정리 점포 등이 깔세를 선호한다. 또한 인형뽑기방 등 유행에 민감한 업종을 창업할 때도 깔세 임차를 통해 리스크를 줄일 수 있다. 창업 시 상권 입지나 사업 아이템 등에 대한 확신이 서지 않을 때 테스트 차원에서 깔세를 활용해보는 것도 좋은 방법이다.

 

 

[상가정보연구소 이상혁 선임연구원]


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