[상권 해부] 마포구 연남동 '연트럴파크'

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작성자 상가정보연구소 작성일18-03-30 11:13 조회1,162회 댓글0건

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불과 2~3년 전만 해도 서울 마포구 연남동은 한적한 주택가에 불과했다. 경의선 철도와 고가차도 등으로 외부와 접근이 단절된 데다 상권도 빈약했다. 그러다 폐쇄된 경의선 지상철로 위에 잔디와 나무를 심고 길을 내는 '경의선 숲길 공원' 프로젝트가 2016년 5월 완성된 이후 '연트럴파크'라 불리며 본격적으로 뜨는 상권 대열에 합류했다.

 

메인 상권은 무지개아파트에서 연남파출소에 이르는 경의선 숲길 구간으로 탁 트인 경관을 누릴 수 있는 맛집과 카페들이 모여들며 이미 핫플레이스로 자리 잡았다.
골목 구석구석 신규 창업이 늘어나는 등 상권 발달 속도가 빠르다.

 

국내 최대 상권 중 하나인 홍대상권의 연장선상에 있지만 비슷하면서도 다른 느낌이다. 20대 중심의 문화와 먹거리 중심인 홍대 상권과는 달리 폭넓은 연령층이 찾는 상권으로 성장 중이다. 홍대에 가면 이방인 취급을 받던 30~50대 '아재' 직장인들이 연남동 상권에서는 새로운 활력소가 되고 있다. 연남동 상인들에 따르면 퇴근시간대가 되면 주변 직장인 수요는 물론 합정·상암동 등 마포구 일대 직장인이 주고객층을 형성한다는 전언이다.

 

상권구획 면적은 약 71만㎡로 구획 내 주거인구는 2만246명, 직장인구는 1만1639명이다. 동교로 건너편 동교동과 연계되며 연희로 건너편 연희동 일부 지역까지 상권이 확장되는 추세다. 일평균 유동인구는 올해 1월 기준 1만2127명으로 지난해 동월(1만1240명) 대비 상승세다. 성별 비율은 남성 60.6%(7352명), 여성 39.4%(4775명)로 남성이 많다. 연령별 비율은 10대 2.8%, 20대 20%, 30대 23.6%, 40대 20.4%, 50대 16.7%, 60대 이상 16.5%로 고른 분포를 보이고 있다. 출퇴근 시간을 제외한 낮 시간대에도 유동인구가 많아 온종일 붐비는 편이다.

 

전체 업소 수는 854개로 음식 601개, 서비스 97개, 도소매 156개 등으로 구성된 전형적인 먹거리 상권이다. 상권 형성 초기에는 새로움을 추구하는 젊은 층을 타깃으로 한 음식점들이 소셜네트워크서비스(SNS)에 오르내리며 유명해졌다. 지금도 대형 프랜차이즈보다는 개성 있는 청년 창업 음식점들이 많은 편이다.

 

음식 업종의 평균 월매출은 3100만~3400만원 선으로 조사됐다. 한식 음식점은 2900만~3300만원 선으로 평균에 조금 못 미치는 반면 고깃집 월매출은 9300만~1억원 수준으로 평균 매출을 상회한다. 이처럼 업종별 매출 편차가 큰 편이어서 창업 전 업종 선택에 신중을 기할 필요가 있다.

 

연남동은 서울에서 상가 임대료 상승 폭이 가장 큰 지역으로 꼽힌다. 현지 중개업소에 따르면 이 지역 점포 임대료는 최근 1년 사이 평균 25~30%가량 올랐다. 일부 상가의 경우 임대료가 2~3배 상향 조정됐을 만큼 상승폭이 가파르다. 이로 인해 젠트리피케이션 현상이 가시화하고 있다.

 

숲길 공원 노변 상가는 공급이 제한적이어서 임대료는 부르는 게 값일 정도다. 이면 골목의 경우 전용 33㎡ 1층 기준 보증금 1000만~3000만원, 월세 100만~200만원 수준이다. 권리금은 3000만~5000만원 수준이 일반적이었으나 최근에는 1억원 이상에도 거래가 이뤄지고 있다.

 

■ [상권분석 A to Z] 피크타임 분석의 중요성

 

상권 또는 상가에 방문자가 가장 많이 몰리는 '피크타임(peak time)'을 분석하면 매출 및 수익 증대에 큰 도움이 된다. 이를 통해 24시간 영업하는 업종, 점심시간 주력 업종, 심야시간 주류를 판매하는 업종 등 적합업종을 판단할 수 있다. 또한 방문객이 적은 시간대에 브레이크 타임을 지정해 인건비를 절약하거나 '오후 6시 이전 방문고객 10% 할인' 같은 해피아워 마케팅을 할 수도 있다.

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