[상권 해부] 판교역세권, 대박상권 3박자 갖춘 수도권 요지

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작성자 상가정보연구소 작성일18-03-16 17:50 조회1,070회 댓글0건

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편집이미지 = 매일경제 제공

 

판교신도시는 정부의 수도권 신도시 정책으로 인해 파생된 지역으로 서울을 제외하고는 수도권 내에서 단연 1등 상권으로 꼽힌다.

 

소비력을 갖춘 배후 주거단지와 테크노밸리 등 대규모 업무시설이 몰려 있는 데다 타 지역 인구 유입까지 활발해 상권을 평가할 때 따지는 이른바 '3박자'를 두루 갖췄다. 판교역 주변 중심상업지역은 판교신도시에서도 가장 주목받는 지역이다. 그중에서도 핵심은 '알파돔시티'다.

땅 13만8000㎡, 연면적 120만㎡로 수도권 최대 규모 상업시설이다. 현대백화점 판교점을 비롯해 쇼핑·문화·업무시설이 밀집해 있다.

판교에서부터 광주, 이천, 여주로 이어지는 경강선이 2016년 개통돼 수도권 각지에서 접근이 편리해졌다. 이에 따라 수도권 남부지역 인구 유입도 점차 늘어나는 추세다. 이 밖에 월곶~판교선, 수도권광역급행철도(GTX) 등이 추진 예정이어서 향후 교통 접근성은 더욱 좋아질 전망이다.

 

판교상권구획 면적은 약 153만9380㎡다. 상권은 갈수록 확장되겠지만 이번 분석은 판교역으로부터 도보 10분권인 반경 700m를 분석했다. 구획 내 주거인구는 2만5695명, 직장인구는 1만5016명으로 나타났다.

일평균 유동인구(1월 기준)는 9만7260명으로 판교 내 유일한 지하철 역세권이다 보니 아무래도 인파가 집중되는 모습이다. 성별 비율은 남성 5만2529명, 여성 4만4731명이다.

연령별 비율은 10대 3.7%, 20대 19.4%, 30대 29.3%, 40대 22.4%, 50대 14.3%, 60대 이상 10.9%로 30대 비중이 가장 높다. 주중 비율은 70%, 주말 비율은 30%로 주중뿐 아니라 주말에도 상당한 인구 유입이 이뤄지고 있음을 알 수 있다.

시간대별 비율은 아침 6시부터 낮 12시까지가 30.9%, 저녁 6시부터 9시까지가 20.6%로 전체의 절반을 차지했다. 출퇴근 시간대에 유동인구가 몰리는 편이다.

2015년 문을 연 현대백화점 판교점은 축구장의 30배에 달하는 수도권 최대 규모 백화점으로 인기몰이를 하고 있다. 특히 식품관에는 국내 유명 맛집 브랜드는 물론 뉴욕, 파리, 로마 등 해외 유명 브랜드 음식점이 가득해 폭발적으로 많은 유동인구를 유입시킨다.

 

또한 가족이 함께 즐길 수 있는 문화예술 시설도 곳곳에 배치해 쇼핑의 즐거움을 느낄 수 있다. 다만 현대백화점 오픈 이후 아브뉴프랑 등 인근의 다른 복합상업시설과 주상복합 상가는 장사가 잘되지 않는 '빨대효과'가 일고 있다는 지적도 있다.

상권 내 전체 업소 수는 1433개로 음식 558개, 서비스 92개, 도소매 782개 등으로 구성된다. 계획된 신도시 상권이다 보니 개별 상점이 흩어져 있기보단 한곳에서 쇼핑, 외식, 문화생활을 함께 누릴 수 있게끔 몰(mall) 상권 중심으로 형성됐다. 판교역 상권의 지난해 평균 월매출은 음식업종 5800만~6000만원 선, 소매업종 4300만~4900만원 선으로 조사됐다.

소매업종 가운데서도 편의점 매출이 7100만~7800만원 선으로 가장 높게 나타났다. 매출이 잘 나오는 상권답게 임대료가 높아 초기 창업 부담이 만만치 않다. 판교역 중심상업지역 내 1층 전용면적 99㎡ 상가 기준 보증금 1억원에 월세 580만~700만원 선에 임대 시세가 형성돼 있다. 권리금도 1억~1억5000만원 선으로 부담이 작지 않다.

 

 

■ 상권분석 A to Z


'업종 사이클'을 파악하라

모든 업종은 도입기, 성장기, 성숙기, 쇠퇴기의 사이클을 거친다. 이 사이클을 잘 이해하는 사람은 해당 업종의 매장 수가 늘어나는 도입기 또는 성장기에 창업해야 높은 수익을 거둘 수 있다는 것을 안다. 바꿔 말해 이미 주변에서 많이 눈에 띄는 아이템은 당장 창업이나 투자 초기 돈을 벌 수는 있겠지만 성숙기 또는 쇠퇴기를 금방 맞이하게 돼 장기적으로는 손해다. 보통 업종의 수명주기는 5~6년 정도가 일반적이며 특정 계층의 선호도가 높은 유행성 업종은 수명주기가 짧은 편이다.

 

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