[상권 해부] 도심 속 '힐링 명소' 서울 양재천 카페거리

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작성자 상가정보연구소 작성일18-03-09 11:13 조회497회 댓글0건

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서울의 양재천 카페거리는 서초구 양재동과 강남구 도곡동 일대 양재천을 따라 형성된 골목상권이다. 강남대로에서 양재천길로 들어서는 사잇길 초입부에만 형성됐던 상권이 도곡2동 주민센터 부근까지 확장되며 커졌다.

바로 앞에는 양재천 근린공원이 있어 산책이나 데이트를 즐기기에 좋고 가로가 잘 정비돼 있어 깔끔하다. 도곡동 대표 고급 주상복합인 타워팰리스로 향하는 길목이며 세련된 분위기의 카페가 즐비하다.

유명 셰프 레이먼킴이 지난해 오픈한 카페 '캐틀앤비'는 압도적인 규모와 인테리어로 순식간에 상권 내 랜드마크로 떠올랐다. 상권구획 면적은 약 11만5800㎡이며 이 지역을 정기적으로 오가는 인구는 주거 4636명, 직장 출근 5442명이다. 언뜻 보면 평범한 주택가로 보이지만 소호창업 사무실과 중소기업 350여 개가 모여 있는 주거·업무 혼재 지역이다.

올해 1월 기준 하루 평균 유동인구는 2만8263명이며 성비는 남성 1만8321명, 여성 9942명으로 나타났다. 연령별 유동인구 비율은 10대 2.2%, 20대 11.1%, 30대 23.4%, 40대 24.9%, 50대 20.9%, 60대 이상 17.5%로 40대 비중이 가장 높다. 배후 수요의 고령화가 진행 중이며 다른 강남 상권에 비해 20·30대 젊은 층 유입도 부진한 편이다. 하지만 정적이고 조용하다는 점이 이 상권의 매력 포인트이기도 하다.

 

유동인구 비율은 주중 78.5%, 주말 21.5%로 나타났다. 주중에는 인근 주민이나 직장인 위주로 이용하며, 주말에는 외부 나들이객이 유입된다.

교통 측면에서는 신분당선 양재시민의숲역 2번 출구, 신분당선 양재역 8번 출구, 3호선 매봉역 4번 출구로부터 도보 7~10분 거리에 위치해 대중교통 접근성이 양호하다. 서초구립 공영주차장이 가까워 자가용 이용도 편리하다.

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양재천길뿐 아니라 골목 사이사이에도 상가들이 들어서 있긴 하지만 사람들로 북적이는 서울시내 여타 상권과 달리 조용한 분위기다. 도심 속 힐링 공간에 가깝다. 전체 상가 업소 수는 164개로 음식 76개, 서비스 20개, 도소매 49개 등으로 구성된다. '카페거리'라는 이름답게 카페와 바가 주를 이루고 있다.

업종 구성이 카페에 치우친 점은 상권 인지도를 높이는 데 기여했지만 반대로 경쟁 심화라는 약점이기도 하다. 상권 내 카페의 월매출은 평균 2900만~3400만원 선으로 알려졌다.

양재천을 따라 동측으로 3㎞ 이내에 강남 최대 규모 재건축 타운인 개포주공 단지가 있다. 재건축이 진행되면 소비력 있는 외지인의 유입이 이뤄지므로 양재천 상권에도 긍정적 영향을 미칠 전망이다. 이 같은 배후 수요를 원활히 흡수하려면 업종 다변화와 영업력 강화 등을 통해 외식업종의 활성화가 필요할 것으로 보인다. 또한 유동인구를 장시간 묶어둘 박물관이나 전시장 등 문화 시설이 보강되면 시너지 효과가 날 것으로 기대된다.

인근 중개업계에 따르면 양재천 주변 상가 임대료는 1층 전용면적 33㎡ 기준 보증금 2000만~4000만원에 월세 150만~300만원 선이다. 유사한 분위기의 카페가 많은 신사동, 청담동과 비교하면 높지 않은 수준이어서 신규 창업자들이 관심을 가질 만하다. 최근 매매 사례를 보면 양재동 92-5 근린상가 건물이 2017년 6월 27억원에 거래됐다. 1990년 2월 준공된 건물로 대지면적 199.6㎡, 연면적 527.74㎡이며 1층에 수제요리전문점이 입점해 있다.

■ 상권분석 A to Z


창업비용 줄이려면 '렌트프리' 활용

'렌트프리'란 일정 기간 동안 상가, 사무실 등을 공짜로 빌려주는 무상 임대를 말한다. 경기 불황이나 임대료 상승으로 임차인을 구하기 어려운 건물, 신도시 초기 활성화되지 않은 상권 등에서 공실을 막기 위한 수단으로 활용된다. 상권 활성화에 도움이 되는 우량 업종 임차인에게 렌트프리를 적용하는 경우도 있다. 기간은 보통 3개월~1년 사이에서 정해지는 경우가 많다. 임차인 입장서는 잘 활용하면 창업 비용을 획기적으로 줄일 수 있지만 임대료에 렌트프리 비용을 전가시키는 등 악용 사례도 있으므로 주변 시세와 비교하는 등 주의가 요구된다.

[상가정보연구소 이상혁 선임연구원]

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