[상권 해부] 서울 이태원동 '경리단길'

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작성자 상가정보연구소 작성일18-01-29 16:54 조회1,118회 댓글0건

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'~리단길' 원조…외국인·젊은층 취향저격 맛집 즐비

 

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서울 용산구 이태원동에 위치한 경리단길은 신생 골목상권의 원조다. 망리단길(망원동), 송리단길(송파구 석촌호수 인근), 객리단길(전주 다가동 객사1·2길 일대) 등 '○리단길'로 유명한 상권 모두 경리단길의 성공 사례를 벤치마킹한 것이다. 경리단길이라는 이름은 옛 육군중앙경리단(현 국군재정관리단)이 길 초입에 있어서 붙여졌다. 중심상권은 2차로 차도를 사이에 두고 양측에 인도가 형성돼 있다.

 

약 900m 길이의 스트리트 상가 형태다. 준공된 지 20~30년 이상 된 상가주택이 대부분이지만 저마다 개성 넘치는 내·외관 리모델링을 통해 이국적이고 세련된 느낌을 연출한다. 일반적인 식당보다는 펍 스타일 술집이나 카페가 많으며 이태원역 상권과도 가까워 외국인이 많다.

 

경리단길 상권구획 면적은 약 5만5000㎡지만 골목 구석구석에 상가로 리모델링된 주택이 많아 실제 상권은 이보다 넓다. 비탈길 곳곳에 숨겨진 명소를 찾아가는 것도 경리단길 탐방의 묘미다. 상권 구획 내 전체 274개의 업소가 영업 중이다.

 

일평균 유동인구(2017년 10월 기준)는 9653명으로 남성 5722명, 여성 3931명이다. 외부 수요 유입이 활발하고 배후 거주 인구 의존도가 낮은 편이다. 연령별 유동인구 비율은 10대 4.2%, 20대 16%, 30대 23.7%, 40대 21.1%, 50대 17.7%, 60대 17.2%로 30·40대 비중이 높다. 요일별 유동인구 비율을 살펴보면 토요일이 16.6%로 가장 높지만 나머지 요일도 13~14%대를 유지하고 있어 평일, 주말 관계없이 고르게 분포가 나타난다.

 

도보 5분 거리에 녹사평역, 15분 거리에 이태원역이 위치해 있다. 상권 내 버스정류장 수는 10개다. 대중교통 접근성이 썩 좋은 편은 아니지만 특색 있는 상가를 찾는 이들의 호응을 얻으며 상권이 빠르게 발전했다. 특히 방송, 인터넷, 소셜네트워크서비스(SNS) 등에 자주 노출된 것도 상권이 빨리 자리 잡는 데 크게 기여했다. 방송인 노홍철과 홍석천 등이 즐겨 찾는 곳으로도 유명하다.

 

음식 업종의 월평균 매출(2017년 10월 기준)은 3954만원으로 조사됐다. 일부 업소는 월 매출이 1억원을 넘기기도 하는 인기 상권이지만 업종, 업소 간 매출 편차가 크다. 녹사평역에서 경리단길 진입로에 위치한 '스트리트 츄러스'는 대표적인 명소다. 멕시코 음식점 '바토스', 베이커리 '패션5', 만두집 '쟈니덤플링'도 유명세를 타고 있다. 현지 중개업소에 따르면 이 지역 상가 임대료는 대로변 전용 33㎡ 1층 기준 보증금 3000만~4000만원에 월세 250만~400만원 정도다. 권리금은 5000만~1억원 안팎이다.

 

높은 임대료를 감당하지 못한 기존 상인들이 다른 지역으로 옮겨가는 젠트리피케이션이 나타나는 데다 인근에 '포스트 경리단길'로 불리는 해방촌 상권이 생겨나면서 경리단길 유동인구가 분산되는 경향이 있다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 "젠트리피케이션에 해방촌 상권 활성화까지 더해지면서 경리단길 상인들 사이에서 예전만큼 장사가 잘되지 않는다는 의견도 있다"며 "그럼에도 불구하고 지금까지 쌓아올린 인지도가 있어 창업 수요는 여전히 많은 반면 신규 상가 공급은 제한적이어서 공실은 드물다"고 말했다.

 

■ 상권분석 A to Z

 

고수익 비결은 매입가격…리모델링 잘하면 수익 '쑥'

 

상가 투자에 있어 수익률을 미리 따져보는 과정은 매우 중요하다. 연수익률은 연간 임대료에서 대출이자를 제한 후 실투자비용으로 나눈 후 100을 곱해 산출한다. 여기서 실투자비용이란 건물 매입가에서 대출금액, 부가세, 임대보증금을 뺀 금액을 말한다.

 

수익률은 지역, 입지, 개별 상가의 노후도 등에 따라 천차만별이다. 낮게는 3%에서 높게는 10% 이상도 가능하다. 높은 수익률을 올리기 위한 가장 중요한 비결은 바로 매입가다.

 

일반적으로 서울보다 지방, 대로변보다 이면도로 상가의 수익률이 높게 나오는 건 그만큼 매입가격이 저렴하기 때문이다. 따라서 투자자들은 매입가를 낮추기 위해 관심 지역의 경매나 급매물 정보에 귀를 기울일 필요가 있다. 임대료가 저평가된 물건을 매입한 후 임대료를 조정하는 것도 방법이다. 리모델링을 통해 건물 가치를 끌어올려 수익률 상승을 도모하는 것도 좋은 방법이다.

 

[상가정보연구소 이상혁 선임연구원]

 

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