[상권해부] 서울 마포구 상수동 - 지하철역 5분이면 홍대 도착...카페·음식점 조성 활발

10만 직장인 배후수요…버스·지하철역 코앞 '사통팔달'

지하철역 5분이면 홍대 도착...카페·음식점 조성 활발해

유동인구 20·30대 압도적...요일·시간대 방문빈도 고른편

임대료 상대적으로 저렴...권리금 없는 상가 상당수

(사진 = 매일경제 김호영 기자)

서울 마포구 상수동 상권은 홍익대를 품은 대학가 상권으로 서교동, 동교동, 연남동과 함께 범홍대상권에서 한 축을 형성하고 있다.

이곳에 본격적으로 상권이 형성되기 시작한 것은 2000년 6호선 상수역이 개통된 이후다. 상수역은 홍대와 가장 가까운 거리에 있는 지하철역으로, 홍대입구역을 이용하면 홍대까지 10분가량 소요되는 데 반해 상수역을 이용하면 약 5분이면 홍대에 도착할 수 있다.

2000년대 초부터 빌라와 다세대 등 저층 주택가에 카페와 음식점이 들어섰기 때문에 사실상 경리단길과 연남동 등 최근 급속도로 떠오른 골목상권보다 먼저 탄생한 형님 상권이기도 하다.

그러다 최근에는 상권이 눈에 띄게 확장되며 기존 홍대 상권과는 구분되는 `상수동 상권`으로 명명되기에 이르렀는데, 여기에는 홍대입구역 상권의 젠트리피케이션 현상이 영향을 미쳤다. 홍대입구역 상권 유동인구가 급증하고 이에 따라 임차료도 천정부지로 치솟자 상인들이 하나둘 상수동 주변으로 몰려들어 현재에 이르게 된 것이다.

지리적으로 홍대 상권과 합정 상권을 잇는 가교 역할로서 발달 가능성이 크다. 다만 최근 서울 내 여러 골목상권의 쇠퇴를 타산지석 삼아 급격한 임대료 상승은 견제해야 할 필요가 있다.

◆ 유동인구 분석

이번 상권 분석 대상인 상수동 상권 구획 면적은 약 16만5000㎡로, 상수동 행정구역 전체 중 홍대와 공동주택단지를 제외한 상권 지역을 분석했다. 상가정보연구소 상권분석시스템에 따르면 일평균 유동인구는 3만921명(2018년 2월 기준)으로 조사됐다.

연령대별 유동인구 비율은 10대 4.7%, 20대 23.1%, 30대 21.7%, 40대 18.9%, 50대 15.9%, 60대 이상 15.7%로 20·30대 연령층 비중이 압도적이다. 요일별 유동인구 비율은 월 14.4%, 화 14.1%, 수 14.5%, 목 14.9%, 금 16.6%, 토 14.5%, 일 11%로 주중과 주말 방문 빈도가 고른 편이다.

시간대별 비율은 0~6시 6.5%, 6~12시 29.3%, 12~15시 16.5%, 15~18시 19.9%, 18~21시 17.5%, 21~24시 10.5%로 집계됐다. 주점과 호프 등 유흥 문화가 발달된 특성상 통학시간대 외 저녁과 야간에도 유동인구 이동이 활발하다.

◆ 업종 및 임대료 분석

구획 내 전체 상가 업소 수는 599개로 음식 426개, 서비스 75개, 도소매 98개 등으로 조사됐다. 20·30대를 겨냥한 음식점, 호프집, 주점, 커피전문점, 노래방, 커피전문점, 분식점 등이 대부분이다.

카드사 매출 등을 통해 산출한 상권 내 음식점 업종의 월평균 매출은 3200만~3800만원으로 분석됐다. 한식 업종은 매출 3200만~3500만원을 올리는 것으로 나타났고, 이 중 갈비·삽결살 업종 매출이 월평균 5000만~6300만원으로 상대적으로 높게 나타났다.

1층 전용면적 33㎡를 기준으로 보증금 3000만~4000만원에 월세 200만~300만원 선에 형성돼 있다. 상권이 무르익으면서 임차료가 빠르게 올라가는 추세지만 홍대입구역 상권에 비해선 절반 이상 저렴한 편이다. 최근 경기 침체로 창업 열기가 시들해짐에 따라 권리금은 5000만원 이내로 높지 않은 편이며, 무권리금 상가도 다수 있는 것으로 알려졌다.

■상권분석 A to Z

업종별 운영비용 차이 커…매출로 성공 결정은 금물

빅데이터 분야의 발달로 상권분석 시스템을 활용해 특정 상권의 업종별 매출을 손쉽게 확인할 수 있게 됐다. 하지만 이렇게 도출된 매출을 토대로 단순하게 업종의 우위를 가리는 것은 금물이다. 업종별로 운영비용 차이가 크기 때문에 매출이 높게 나오는 업종이라고 해서 반드시 수익성이 높다고 할 수 없기 때문이다. 예를 들어 커피전문점은 타 업종에 비해 매출이 낮은 편이지만 상품 생산원가가 낮아 운영비용 부담이 작고, 육류구이 식당은 매출이 높게 나타나지만 상대적으로 원가와 인건비 부담이 큰 편이다.

[이상혁 상가정보연구소 선임연구원]