[상권 해부] 서울 문래동 로데오거리 - 한적했던 패션 거리…2030 붐비는 '맛집골목'으로 부활

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작성자 상가정보연구소 작성일19-01-28 17:54 조회80회 댓글0건

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상권이 뜨는 건 순식간이지만, 한 번 망가진 상권은 되살아나기 쉽지 않다. 하지만 이런 상식을 깨고 보기 좋게 부활한 상권이 있다. 바로, 쇼핑몰에서 맛집촌으로 변신에 성공한 문래동 로데오거리다.

 

건물의 정식 명칭은 '로데오 왘 쇼핑몰'로 2003년 문을 열 때만 해도 의류와 잡화 등 패션 브랜드 매장이 테마 쇼핑몰이었다.

 

그러나 매출 부진으로 패션몰이 하나둘 사라지기 시작하더니 서서히 먹자골목으로 변모하기 시작해 현재에 이르게 됐다. 낙후된 이미지가 강했던 문래역 일대는 2000년대 초반 새 아파트 입주를 계기로 영등포구에서도 주거 선호도가 높은 지역으로 거듭났으며, 소득 수준이 높은 이들이 거주하는 부촌 이미지를 형성하고 있다.

 

문래역 5번 출구를 나오면 홈플러스 영등포점 우측에 맞닿은 로데오거리가 한눈에 들어온다. 2001년 초 입주한 문래자이 아파트(1302가구)를 비롯 벽산메가트리움(421가구), SK리더스뷰(261가구) 등 오피스텔과 접해 있다. 도로 맞은편에도 문래 힐스테이트(776가구) 등 아파트들이 자리를 잡고 있다.

 

이런 두꺼운 배후수요는 로데오거리가 탄탄한 항아리 상권으로 변모하는 원동력이 됐다. 여기에 2010년부터 노후화된 철강소 골목이 국내외 다양한 예술가들을 위한 창작지원센터인 문래창작촌으로 변신하면서 젊은이들의 발길이 점차 늘고 있다.

 

◆ 유동인구 분석

 

이번 상권분석 대상인 문래동 로데오거리 상권구획 면적은 약 1만8700㎡로, 주변 배후수요를 제외한 순수 상권 면적만을 분석했다. 상가정보연구소 상권분석시스템에 따르면 일평균 유동인구(2018년 10월 기준)는 5265명으로 조사됐다.

 

연령대별 유동인구 비율은 10대 4.7%, 20대 24.4%, 30대 22.4%, 40대 17.5%, 50대 15%, 60대 이상 16%로 20·30대 방문 비중이 높은 것으로 나타났다. 요일별 비율을 보면 월 15.3%, 화 14.7%, 수 14.9%, 목 14.8%, 금 16.2%, 토 14.6%, 일 9.5%로 나타났다.

 

시간대별 비율은 0~6시 3.4%, 6~12시 35%, 12~15시 14%, 15~18시 18.3%, 18~21시 19.5%, 21~24시 9.8%로 집계됐다. 상권이 지하철역과 가까워 출근시간대 유동인구가 가장 몰리는 것으로 조사됐으며, 실제 상권 이용객들은 점심과 퇴근 이후 저녁 시간 모두 고르게 이용하는 상권이다.

 

◆ 업종 및 임대료 분석

 

구획 내 전체 상가 업소는 47개로 음식 33개, 서비스 4개, 도소매 10개 등으로 조사됐다. 음식점 중에는 갈비·삼겹살, 곱창·양구이 등 육류 취급 식당이 주를 이룬다. 카드사 매출 등을 통해 산출한 상권 내 음식점 업종의 월평균 매출은 5000만~7300만원으로 분석됐다.

 

한식 업종의 경우 6000만~6900만원으로 나타났다. 1층 전용면적 60~80㎡ 기준 보증금 3000만~4000만원에 월세 250만~300만원 선이고, 권리금은 5000만원 내외로 형성돼 있다. 상가 수가 워낙 적은 데다 한창 상승세를 타고 있는 상권이어서 임대매물을 찾아보기 어렵다.

 

문래동 로데오거리의 부활은 시시각각 변화하는 상권 환경 및 소비 트렌드에 맞춰 업종도 변화해야 함을 보여주는 좋은 사례다.
 

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■ 상권분석 A to Z


구분상가 매입 시 주의사항

 

구분상가란 한 건물 내에 일정 규모별로 구분등기가 가능한 상가로, 개인 상가 투자자들에게 적합한 물건이다. 구분상가 매입 시에는 무엇보다 건물의 공실 현황을 우선적으로 체크해야 한다. 안전을 중시하는 투자자라면 임대가 맞춰진 상가를 매입해도 되고, 공실 상가라도 주변 다른 상가들이 원활하게 돌아간다면 매입해도 괜찮다. 단, 줄줄이 공실이 발생한 구분상가는 소유자 단독으로 해결이 힘든 문제(건물 하자, 권리 분쟁 등)가 많기 때문에 가격이 싸더라도 피하는 것이 상책이다.

[이상혁 상가정보연구소 선임연구원]