[상권해부] 철산중심상업지구 - 하루평균 유동인구 7만5천명…배후단지 재건축도 호재

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작성자 상가정보연구소 작성일18-11-16 15:50 조회154회 댓글0건

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경기도 광명시 철산3동에 위치한 철산중심상업지구(일명 철산로데오거리)는 광명시는 물론 수도권 어디와 비교해도 보물 상권으로 불리기에 손색없는 곳이다. 1980년대 이후 광명시에 대규모 아파트 단지가 들어서고 도시 기반 시설이 확충되면서 본격적으로 상권이 형성되기 시작했다.

 

이 무렵 맞은편에 시청과 세무서 등 관공서가 들어서면서 광명 대표 상권으로 부각됐다. 대중교통과 지하철역, 공용 주차장 및 대형 쇼핑몰 내에 주차장이 있어 접근성과 시계성이 양호하다.

 

오피스텔 등 업무 시설, 대형 쇼핑몰 외 다수의 판매시설이 들어서 있다. 또 주변에 주공 13개 단지와 단독 주택지 등 2만6000여 가구의 탄탄한 배후 수요를 갖춘 상권이다. 아파트 대다수가 재건축 연한 30년을 채운 단지로 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있다. 또한 광명 전역의 재개발도 속도를 내고 있어 배후 수요의 가구 수 및 소득 수준이 크게 증가할 전망이어서 지속 발전 가능성도 높다.

 

◆ 유동인구 분석


철산중심상업지구 상권구획 면적은 약 8만9500㎡다. 상가정보연구소 상권분석시스템에 따르면 일평균 유동인구(2018년 9월 기준)는 7만5101명으로 광명시 총 일평균 유동인구 126만7273명 대비 6%가량 차지하는 것으로 조사됐다.

 

20~60대 방문 비중이 고르게 분포된 것이 특징이며, 유동인구 구성 주요 연령대·성별은 40대 남자(12%)→30대 남자(11.9%)→50대 남자(16.1%) 순으로 많았다. 이는 어디까지나 휴대전화 통화량을 기반으로 한 참고치일 뿐, 실제 상권을 방문해보면 로데오거리라는 이름에 걸맞게 10·20대 젊은 세대 방문이 상당하다. 또 젊은 부부가 많이 거주하고 있는 광명지역 특성상 10대 이하 어린이를 동반한 가족 단위 방문객도 자주 눈에 띈다.

 

요일별 비율을 보면 월 13.5%, 화 14.2%, 수 14.6%, 목 15.8%, 금 16.8%, 토 14.5%, 일 10.5%로 나타났다. 잘 발달된 상권이라도 일요일 유동인구 비율이 10%를 넘기 쉽지 않음을 고려하면 해당 상권은 주중과 주말 유동인구 비율이 고르게 분포된 것으로 해석할 수 있다.

 

시간대별 비율은 밤 12시~오전 6시 4.1%, 오전 6시~낮 12시 28.7%, 낮 12~오후 3시 14.1%, 오후 3~6시 19%, 오후 6~9시 23%, 오후 9시~밤 12시 11.1%로 집계됐다. 상권이 지하철역과 맞닿아 있어 출근시간대에 유동인구가 가장 많이 몰리는 것으로 조사됐지만, 실제 상권 이용은 저녁과 야간에 더 활발한 유흥상권에 가깝다.

 

◆ 업종 및 임대료 분석

 

구획 내 전체 상가 업소 수는 496개로 음식 261개, 서비스 39개, 도·소매 196개 등으로 구성돼 있다. 7호선 철산역 2번 출구 바로 앞 2001아울렛 철산점과 상업지구 로데오 메인거리를 중심으로 먹자촌과 유흥주점 및 숙박업소 등이 성업 중이다.

 

음식점 중 한식업이 가장 많고 주점업이 그다음을 차지하고 있다. PC방, 노래방, 당구장 같은 오락 서비스 업종도 많다. 유흥이 잘 발달된 까닭에 성황을 누리는 상권인 점은 분명하나, 2000년대 이후 생겨나고 있는 여타 신도시 및 계획상권의 깔끔하고 정돈된 느낌과는 거리가 있는 점이 강점이자 약점으로 지적된다.

 

카드사 매출 등을 통해 산출한 상권 내 한식 업종의 월평균 매출은 4000만~5500만원으로 분석됐다. 특히 갈비·삼겹살 등 구이류가 평균 매출 6400만~7000만원 선으로 높은 편이다. 월평균 매출이 1억원을 넘어가는 매장도 다수 있는 것으로 알려졌다. 장사가 잘되기로 유명한 상권답게 임차인들 진입장벽은 상당히 높다. 평균 권리금이 1억원대 이상에 형성돼 있고, 메인거리 1층 60㎡ 기준 보증금 5000만원에 월세 450만~500만원 선에 임대료가 형성돼 있다. 임차 수요가 넉넉해 상권 내 공실은 거의 없다.

 

■ 상권분석 A to Z…네임밸류보다 영향력 보라

 

상가 투자 초보자들이 겪는 흔한 실수 중 하나가 지역 네임밸류를 지나치게 의식한다는 점이다. 예를 들면 서울에 위치한 상가는 좋고, 지방에 있는 상가는 별로일 것이란 편견이다. 하지만 실제 투자 성패는 상권이 해당 지역에 미치는 영향력, 또는 상가가 해당 상권에 미치는 영향력에 따라 좌우되는 경우가 많다. 즉, 유명 상권 내의 소위 `B급 혹은 C급 상가`보다는 조금 이름이 덜 알려진 상권이라도 목이 좋은 A급 상가에 투자하는 것이 성공 확률을 높일 수 있다.