[상권 해부] 서울 익선동 한옥마을 - 100년전 서민동네, 20~60대 발길 줄잇는 핫플레이스로

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작성자 상가정보연구소 작성일18-10-01 09:37 조회381회 댓글0건

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100년전 서민동네, 20~60대 발길 줄잇는 핫플레이스로

 

좁은 골목길을 따라 오밀조밀하게 들어선 한옥이 매력적인 서울 익선동. 100여 년 전으로 시간을 돌린 것처럼 느껴지는 이곳은 고풍스러움을 추구하는 기성세대는 물론 특색 있는 거리를 거닐고 싶은 젊은이들 발길이 이어지며 서울에서 가장 핫한 골목상권으로 거듭나고 있다.

 

북촌 한옥마을이 조선시대 권력층의 주거지였던 반면 익선동은 서민들이 주로 살았던 곳이다. 그래서 익선동의 건물들을 보면 소박함과 인간미가 느껴진다. 이 일대는 2004년 재개발구역으로 묶이면서 사라질 위기에 놓였지만 2010년 서울시 도시계획위원회가 한옥 보전을 위해 재개발 계획을 부결했고, 2014년 재개발추진위원회도 자진 해산하면서 옛 모습을 그대로 유지할 수 있게 됐다.

 

이후 오래된 주택가에 불과했던 이곳에 음식점과 소매상점 등 상가들이 하나둘씩 자리를 잡기 시작했다. 마치 보물찾기를 하듯 골목 구석구석을 누비며 자신만의 가게를 찾아가는 과정은 요즘 젊은 세대가 추구하는 소확행(작지만 확실한 행복) 문화와도 잘 맞아떨어진다. 지하철 종로3가역 4번 출구와 인접해 있는 데다 전통문화거리의 원조 격인 인사동과 맞붙은 입지적 장점도 익선동 상권 형성 및 발전에 일조했다.

 

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 서울 익선동 한옥마을 상권 모습

◆ 유동인구 분석

 

익선동 상권 구획 면적은 약 7만㎡로 한옥마을 및 주변 상권까지 포함해 설정했다. 일평균 유동인구(2018년 7월 기준)는 7421명으로 작년 말 4000명대로 줄었던 유동인구가 올 들어 꾸준히 증가세에 있는 것으로 조사됐다. 성별 비율은 남성 59.1%(4387명), 여성 40.9%(3034명)로 남성 비중이 더 높은 편이다.연령별 비율은 10대 3.2%, 20대 18%, 30대 20.3%, 40대 20.1%, 50대 17.6%, 60대 이상 20.8%로 나타났다.

 

20~60대까지 방문 비중이 고르게 분포된 것이 특징이며, 특히 60대 이상 방문 비율이 가장 높은 점도 이채롭다. 요일별 비율을 보면 월 14.9%, 화 15.8%, 수 16.4%, 목 16.2%, 금 16.8%, 토 12.2%, 일 7.7%로 나타났다. 시간대별로 보면 0~6시 3.6%, 6~12시 38%, 12~15시 17.6%, 15~18시 17.3%, 18~21시 16.2%, 21~24시 7.3%로 집계됐다. 오전부터 정오까지 인파가 집중되고, 야간에는 한적한 모습이다.


◆ 업종 및 임대료 분석

 

구획 내 전체 상가 업소 수는 331개로 음식 241개, 서비스 21개, 도·소매 69개 등으로 구성돼 있다. 카드사 매출 등을 통해 산출한 상권 내 한식 업종의 월평균 매출은 3700만~4600만원으로 분석됐다. 서울시 평균 매출 3900만~4200만원보다 높고, 종로구 평균 매출 4300만~4600만원과 유사한 수준이다.

 

익선동 상권 내 양식 업종의 월평균 매출은 7400만~7900만원으로 분석됐다. 서울시 평균 매출 4700만~5200만원 및 종로구 평균 매출 5700만~6600만원보다 높다.

 

특이한 것은 한식보다 양식 업종의 매출이 압도적으로 높다는 점이다. 주변에 외국인 관광객 숙박시설이 많은 데다 한옥에서 양식을 즐길 수 있다는 차별화된 특징이 소비심리를 자극한 것으로 볼 수 있다. 음식점 외에 여성의류나 패션소품 등을 취급하는 소매점도 간간이 눈에 띈다.

 

경쟁력 있는 골목상권으로 주목받으면서 상가 임대료 역시 가파르게 치솟았다. 특히 2015~2016년 1년 새 15%가량 임대료가 오른 것으로 전해진다. 전용면적 33㎡ 안팎의 작은 카페나 식당을 운영할 만한 소형 상가가 많고, 임대매물이 많지 않다 보니 상가별로 임대료와 권리금 등의 격차도 크다. 현재 시세는 보증금 3000만~5000만원에 임대료 120만~150만원 선에 형성돼 있다. 이곳에서 장사를 하고 싶어하는 임차수요가 몰리면서 한옥마을 골목 내 상가는 권리금 1억원 이상에 거래되고 있다.

 

북촌, 삼청동길, 서촌 등 서울의 또 다른 전통상권이 젠트리피케이션을 겪으며 침체기를 겪고 있는 것과는 달리 익선동은 시간이 지날수록 활기를 더해가는 모습이다.

 

■ 상권분석 A to Z…상가투자시 적정 대출비중

 

상가 투자를 하다 막대한 손해를 봤다고 하는 이들의 공통점 중 하나가 바로 무리하게 대출을 끌어 쓴 경우다. 저금리 기조를 활용한 레버리지 효과를 노리는 것은 좋지만 자칫 지나치면 발목을 잡힐 수 있다. 금리 인상과 공실 발생 가능성을 항상 염두에 두고 대출 비중을 자기자본 대비 30~40% 이내로 가져가는 투자방식이 바람직하다.

 

[상가정보연구소 이상혁 선임연구원]

 

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