[상권 해부] 안산 중앙역 로데오거리...수도권 서남부 항아리 상권

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작성자 상가정보연구소 작성일18-07-02 14:10 조회585회 댓글0건

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인구 70만명의 경기도 안산시를 대표하는 상권인 단원구 고잔동 '중앙역 로데오거리'는 항아리 상권의 전형이라 할 수 있다. 시청·주거단지·대학교·병원·백화점·산업단지 등 탄탄한 배후수요의 중심에 위치한 지리적 이점에 힘입어 먹자·쇼핑·문화·유흥 등 다양한 업종이 밀집돼 있다.

 

안산 중앙역 상권은 크게 2개로 나뉜다. 중앙역 1번 출구를 나와 지하보도나 횡단보도로 중앙대로를 건너자마자 펼쳐지는 상권이 바로 '중앙역 로데오거리'다.

 

구획 내 이면도로까지 다양한 가게들이 빼곡하게 들어서 있고, 롯데백화점과 뉴코아아울렛 같은 대형 쇼핑몰도 들어선 복합상권이다. 1980년대 후반부터 2000년대 중반까지 건립된 새 건물과 낡은 옛 건물이 혼재돼 있다. 특히 안산 전역에서 몰려든 10대와 20대로 1년 365일 활기찬 분위기를 자아낸다.

 

중앙역 2번 출구로 나와 광덕4로를 건너면 또 하나의 큼지막한 상권이 눈에 들어온다. 고잔신도시 주거단지를 배후에 둔 신흥 상권으로, 2000년대 이후 지은중대형 상가 및 상가주택 등이 밀집돼 있다. 건물 상태가 양호하고 넓게 정비된 인도도 깔끔한 느낌을 준다. 다만, 많은 사람들로 북적이는 로데오거리에 비하면 유동인구가 3분의 1 수준으로 빈약하다. 형(로데오거리)과 아우(신도시 상권)의 서열이 확실하게 정해진 셈이다.

 

이처럼 중앙역 로데오거리는 안산 지역 내에서 확고부동한 대표 상권으로 통하지만, 타 시나 도와의 접근성이 좋은 편은 아니었다. 하지만 향후 신규 철도 노선 확장으로 교통 접근성이 대폭 개선될 예정이어서 외부 유입이 늘어날 전망이다. 현재 4호선 단일 노선에 의존하고 있는 중앙역은 내년 수인선이 재개통됨에 따라 수원·인천과 연결되고, 2023년 신안산선까지 개통되면 4호선·수인선·신안산선의 트리플 환승 체계가 완성된다.

 

중앙역 로데오거리의 상권구획 면적은 약 21만4686㎡로, 지하철 4호선 중앙역과는 10차선 대로변(중앙대로)을 사이에 두고 인접해 있다. 구획 내 주거인구는 2764명, 직장인구는 1만3702명이다. 일평균 유동인구(2018년 4월 기준)는 9만967명으로 10만명에 조금 못 미치는 것으로 조사됐다.

 

성별 비율은 남성 56.2%(5만1118명), 여성 43.8%(3만9848명)이다. 연령별 비율을 살펴보면 10대 7.7%, 20대 22.1%, 30대 18.4%, 40대 20%, 50대 20%, 60대 이상 11.7%로 나타났다. 10대부터 60대 이상까지 고루 분포돼 있으며, 특히 20대의 방문 비중이 가장 높은 것으로 나타났다.

 

실제로 방문해보면 10대의 비중이 적어도 20% 이상을 차지하는 활기 넘치는 상권이다.(상권분석시스템의 유동인구 분석은 휴대전화 통화량을 바탕으로 측정되므로, 부모 명의로 휴대전화를 사용하는 경우가 많은 10대의 비중이 다소 낮게 나타남을 감안할 필요가 있다.)

 

요일별 비율을 보면 월 13.6%, 화 13.9%, 수 14.2%, 목 14.1%, 금 15.1%, 토 16.4%, 일 12.6%로 주중·주말 가리지 않고 인구 유입이 고른 편이다. 시간대별 비율은 0~6시 5.2%, 6~12시 27.8%, 12~15시 17.5%, 15~18시 20.3%, 18~21시 19.6%, 21~24시 9.4%로 집계됐다. 주야간 방문객 유입이 꾸준하며, 새벽 시간대에도 북적이는 상권이다.

 

구획 내 전체 상가 업소는 1843개로 음식 681개, 서비스 233개, 도소매 929개 등으로 구성돼 있다. 음식점은 객단가가 높지 않은 업종 위주로 구성돼 있고, 주점과 유흥업소도 많은 편이다. 의류·신발·잡화 등 패션 관련 소매점도 상당수 포진해 있다. 청소년 및 젊은이들이 선호하는 노래방, 인형뽑기방 등도 성업 중이다.

 

카드사 매출 등을 통해 산출한 음식 업종의 평균 월매출은 4400만~5500만원 수준으로 서울의 A급 상권 평균과 비교해도 뒤처지지 않는 수준이다. 특히 곱창·양구이 전문 업종의 매출이 7900만~9800만원 수준으로 높게 나타났다. 공영주차장 바로 앞에 형성된 곱창골목은 20여 년 역사를 자랑하는 로데오거리 내 명소이기도 하다.

 

상가 임대료는 유동인구 분포에 따라 편차가 큰 편이다. 전용면적 33㎡ 1층 기준 보증금 3000만~5000원 내외, 월세 200만~350만원 선이다. 임대 매물이 귀해 권리금은 1억~4억원 안팎으로 상당히 높게 형성돼 있다.

 

■ 상권분석 A to Z


'빨대 효과' 주의

 

교통수단의 개선으로 서울 도심이나 강남 등 중심지와의 접근성이 좋아지면 부동산 가격은 높아지게 마련이다. 하지만 상권의 발전에 있어서는 교통망 확충이 오히려 독이 되는 경우가 있다. 주변 배후수요가 대도시 상권으로 이동해 소비를 하는 '빨대 효과' 일어날 수 있기 때문이다. 특히 2기 신도시 등 기존 상권의 기반이 약한 상태에서 교통 인프라가 빨리 자리를 잡은 지역의 상권에서 이런 빨대 효과가 더욱 두드러지게 나타나는 경향이 있다.

 

[상가정보연구소 이상혁 선임연구원]

 

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