[상권 해부] 건대입구역 상권…2030 즐겨찾는 미식거리

서울 광진구 건대입구역은 홍대 주변과 함께 국내를 대표하는 대학가 상권으로 꼽기에 손색없는 곳이다. 젊은 세대가 선호할 만한 먹거리와 즐길거리가 가득해 인구 유입이 꾸준히 증가하고 상권도 빠른 속도로 확장되고 있다.

건대입구역 1·2번 출구 방면에 형성된 '건대 맛의 거리'는 오래전부터 메인 상권 역할을 해온 터줏대감이다. 일반음식점 및 주점 중심으로 상권이 형성돼 있으며 다양한 프랜차이즈 매장과 자영업자 업소가 조화를 이루고 있다.

건대 맛의 거리가 전형적인 스트리트형 먹자골목 상권이라면 아차산로 건너편은 골목상권과 대형 쇼핑몰이 공존하는 복합상권 이미지가 강하다. 2007년 오픈한 복합쇼핑몰 '스타시티' 내에는 롯데백화점, 이마트, 롯데시네마 등이 앵커시설로 자리 잡았다. 국내 최초 컨테이너 쇼핑몰인 '커먼그라운드'도 개성 있는 아이템과 먹거리로 대학생들에게 어필하면서 오픈 3년여 만에 꼭 가봐야 할 명소로 떠올랐다.

그 덕분에 스타시티와 커먼그라운드 사이에 위치한 '건대 로데오거리'의 집객력도 나날이 높아지고 있다. 로데오거리에서 조양시장 방면으로 이동하다 보면 중국어 간판이 즐비한 양꼬치 거리가 나오는데 도심 한가운데 위치한 중국 분위기의 식당은 오히려 약방에 감초 같은 역할을 하며 유동인구를 더 끌어모은다. 과거 주차장 용지에 새로 지어진 대형 건물에는 CGV 영화관이 올해 초 오픈했다.

상권구획 면적은 약 153만9380㎡로 건대입구역 사거리에서 도보 10분 거리인 반경 700m를 분석했다. 구획 내 주거 인구는 4만5059명, 직장 인구는 3만4002명이다. 일평균 유동인구(3월 기준)는 19만5607명이며 성별 비율은 남성 55%(10만7496명), 여성 45%(8만8110명)다.

연령별 비율은 △10대 5.2% △20대 27.7% △30대 21.5% △40대 16.4% △50대 14.5% △60대 이상 14.7%다. 건국대는 물론 세종대, 한양대 등 탄탄한 배후수요를 기반으로 20대 젊은 세대의 유입이 활발하다.

요일별 비율을 보면 △월요일 14.3% △화요일 14.8% △수요일 15% △목요일 13.9% △금요일 15.5% △토요일 15.5% △일요일 11%로 주중·주말 관계없이 인구 유입이 고른 편이며 특히 금요일과 토요일에 가장 붐비는 것으로 나타났다. 주·야간 방문객 유입이 꾸준하며 새벽까지 거리가 붐비는 심야 상권으로도 유명하다.

전체 상가 업소 수는 2427개로 음식 1308개, 서비스 369개, 도소매 750개 등 다양한 업종이 조화를 이루고 있다. 음식업종은 고깃집, 호프, 주점 등 대학가 상권에서 흔히 볼 수 있는 업종들로 구성돼 있으며 객단가가 낮은 편이다.

대로변 및 이면도로 곳곳에는 로드숍 형태의 의류·액세서리·화장품 소매점도 많다. 카드사 매출 등을 통해 산출한 음식업종의 평균 월매출은 3500만~4200만원이었다. 소매업종의 평균 월매출은 3400만~3800만원 수준이며 편의점 매출이 약 8000만원으로 평균치의 2배를 상회하는 것으로 나타났다.

점포 매출이 생각보다 높지 않다는 시각도 있다. 주 고객층이 20대 학생이다 보니 소비력이 강하지 않고 상품의 객단가도 낮게 형성돼 대박 상가가 나오기 어렵다는 분석이다.

건대입구역 일대 상가 임대료는 전용면적 33㎡ 1층 기준 보증금 3000만~5000만원, 월세 200만~250만원 선이다. 권리금은 1억원 안팎에 형성돼 있다. 최근 2~3년간 임대료 상승세가 가파른 편이다.

■ 상권분석 A to Z

'무늬만 역세권' 조심

'역세권 상권' 하면 유동인구가 많고 안정적인 매출을 올릴 수 있다는 긍정적인 인식이 일반적이다.

하지만 전국 각지에 시시각각 수많은 역이 새로 생겨나는 지금은 '역세권'이라는 이름이 갖는 프리미엄이 점차 퇴색하고 있음을 알아야 한다.

역세권도 역세권 나름이다. 노선별·역별로 승하차 인구가 천차만별이고 하나의 역세권에서도 출구별로 유동인구 편차가 크다. 실질적인 집객력은 떨어짐에도 역과 가깝다는 이유로 가격(매매가·임대료 등) 거품이 낀 '무늬만 역세권' 상가는 투자자든 창업자든 피하는 게 좋다.

[상가정보연구소 이상혁 선임연구원]