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자영업자, 내 권리는 내가 지킨다! (상가임대차보호법 개정안)

Date : 2018.11.19



상가임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 '민법'에 대한 특례를 규정해 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 2001년 12월 29일 제정되었습니다.

영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상을 방지하고 세입자의 권리를 보장하기 위한 것입니다.




사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물에만 해당되며, 상가건물임차인 중에서도 환산보증금이 일정금액 이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받습니다.


* 환산보증금=보증금+(월세×100))  

임차인이 임대인에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월세 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 추정합니다 * 




최근 개정 된 상가임대차보호법의 주요 내용을 정리해 보았습니다.

이번 개정 법안은 소급적용 여부가 제각각이라 나에게 해당이 되는건지 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다.




계약갱신요구권이 기존 5년에서 10년으로 연장하는 개정안이 국회를 통과했습니다.

건물주와 상가임차인의 갈등이 폭발한 '궁중족발 사태'를 방지하기 위함인데요.


서촌에서 족발집을 8년간 운영해 오던 상가임차인은 2015년 5월 263만원이던 월세를 297만원으로 인상하여 재계약했지만 그해 12월 건물주가 바뀌면서 건물 리모델링 후 3천만원이던 보증금이 1억, 월세 1천2백만원으로 4배 가까이 인상한다는 통보를 받습니다.


그당시 상가법이 임대료 인상 상한선 9%를 규정하고 있었지만, (현재는 9% -> 5%로 인하됨/2018.01.26부터) 

이는 갱신요구권 행사가능 기간인 5년 내에서만 적용받을 수 있는 규정이었고, 

임차인은 아무런 보상도 받지 못한 채 내몰리는 상황에 처하게 되었습니다.


따라서 이런 분쟁을 방지하기 위해 계약갱신요구권이 10년으로 연장되었습니다.




현재 상가임차인이 신규임차인에게 권리금을 받을 수 있게 권리금 회수기회를 연장하고자 하는 내용입니다.

기존에는 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 였지만, 그 기간이 너무 짧다는 의견들이 있어 계약 종료 6개월 전부터로 연장이 되었습니다.

 

임차인이 ‘임대차기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시’까지 임대인에게 신규 임차인을 소개하고 

신규 임차인으로부터 권리금을 받는다고 하면 임대인은 정당한 사유 없이는 반드시 임차인이 소개해 준 사람과 임대차 계약을 체결해야 하며, 만일 이를 거부하거나 방해 시에는 현임차인에게 권리금 상당의 손해배상을 해야 할 수가 있습니다.


 


그동안 전통시장은 법률상 대규모점포에 해당 한다는 이유로 권리금 보호 대상에서 제외되었습니다. 

그러나 중소기업청에서 실시한 조사에 따르면 대규모점포로 등록된 시장의 경우 21.2%, 대규모점포의 요건을 갖추지 못한 인정시장의 경우 30.7%의 상인들이 실제 권리금 계약을 하고 있어 다른 점포와 마찬가지로 권리금 보호의 필요성이 대두되었습니다. 


이번 개정으로 향후 전통시장에서 임대차계약을 체결하는 상인뿐만 아니라 전통시장에서 세를 얻어 영업을 하는 상인들도 권리금 보호를 받게 됩니다.


 


앞으로는 상가임대차분쟁조정위원회가 신설되어 상가임대차 관련 분쟁을 쉽고 저렴하게 해결할 수 있게 됩니다.


서울시 상가임대차 분쟁조정제도 (출처 = 서울시)


상가 임대인과 임차인 사이에서 분쟁이 발생할 때 시가 직접 나서 중재 및 조정을 돕는 제도입니다. 

감정평가사, 갈등조정 전문가등 30인의 전문가로 구성된 분쟁조정위원회가 당사자 간 대화와 타협을 유도하고 동시에 대안을 제시해 드립니다.

조정사항 : 임대료 증감, 권리금, 임대차 기간, 상가수리비, 원상복구 등


분쟁조정신청은 분쟁조정신청서를 작성하여 서울시 공정경제과로 이메일(yellow7@seoul.go.kr) 제출하시거나 방문신청 하시면 됩니다.

신청서는 ‘눈물그만’ 사이트(http://economy.seoul.go.kr/tearstop)의 상가임대차 상담게시판에서 다운로드 받으실 수 있습니다.

상담내용이 조정사안에 해당될 경우 피신청인의 조정의사 확인과정을 거쳐 조정절차가 진행됩니다.

공정경제과(02-2133-5156)로 문의하세요.


서울시 상가임대차상담센터의 무료상담 서비스

임차인과 임대인의 권익보호와 법령지식 제공, 권리관계 해석, 임대기간 및 임대료 인상문제, 재계약문제, 

퇴거 시 보증금 반환, 우선변제, 권리금 회수 기회 보호 등 다양한 정보를 제공해드립니다.


전화(02-2133-1211, 1212) or

방문(중구 무교로21 더익스체인지 서울빌딩 3층) or

온라인(‘눈물그만’ 사이트)을 통해 상담하실 수 있습니다.



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