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양극화된 상업용 부동산 시장, 역시 입지인가?

Date : 2020.12.11




주거용 부동산에 대한 고강도 규제와 제로금리 시대를 맞아 상업용 부동산이 반사이익을 얻고 있다고 몇몇 전문가들은 말하고 있습니다. 그러나 올해 코로나19 바이러스가 확산되며 상가 시장의 호황기가 왔다고는 말하기 힘든 상황입니다. 다만 아직도 일부 상권만 많은 사람이 찾고 있는 등 상권간 양극화 현상은 심화되고 잇습니다. 상가에 투자하기 위한 수요도 일부 상권에만 몰리고 있고요. 수요가 몰리는 상업용 부동산은 어떤 것이 있을까요?





코로나 팬데믹이 우리의 삶을 완전히 뒤바꾸면서 부동산 시장에서도 큰 변화가 일어났습니다. 사회적 거리두기로 인해 외출이 자제되면서 사람들로 가득했던 거리는 한산해진 모습인데요. 하지만 이러한 상황에도 최근 상업용 부동산의 거래량이 3분기에 큰 폭으로 상승해 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다. 


한국감정원 부동산 통계에 따르면, 올해 3분기 전국 상업용 부동산 거래량은 9만3,428건으로 나타났습니다. 이는 올해 2분기(7만3,071건)보다 27.9% 상승한 수치이며, 지난해 동기간(7만8,110건)과 비교하면 19.6% 상승한 수치입니다. 상업용 부동산 거래량이 이렇게 급증한 이유가 뭘까요? 부동산 전문가들은 정부의 강력한 주택규제에 따른 풍선효과로 투자자들이 상업용 부동산, 그중에서도 상가로 눈을 돌리고 있기 때문으로 분석하고 있습니다. 또한 은행 이자가 0%대로 낮아지는 등  초저금리가 이어지고 있는 것도 그 이유로 꼽힙니다. 


실제로 지난 6월, 정부는 종부세, 소득세, 양도세 등 다주택자에 대한 세율을 강화했고, 8월에는 주거용 오피스텔을 주택 수에 합산하는 지방세법 개정안을 시행했는데요. 이 때문에 다주택자 및 오피스텔 투자자들의 과세 부담이 늘어난 상황입니다. 즉 강력한 정부의 규제로 아파트 및 오피스텔 시장의 수익이 불확실해지면서, 상대적으로 규제가 덜해 고정적이고 안정적인 수익을 거둘 수 있는 상가 투자로 관심이 쏠리고 있는 것이죠. 





하지만 상업용 부동산 거래량이 급증했다고 해서 모든 상품이 호황을 누리고 있는 것은 아닙니다. 특히 투자자들이 가장 많이 찾는 상가 투자는 주변 환경을 가장 많이 받는 부동산 투자 중 하나인데요. 유동인구, 상주 인원, 접근성 등 다양한 요소가 상가 매출과 직결되기 때문입니다. 게다가 코로나 팬데믹으로 인해 비대면 소비가 늘어나면서 자영업 경기침체가 장기화되고 있고, 덩달아 상가 공실률도 늘어나는 등 투자리스크도 높아지고 있는 추세입니다.


이에 따라 투자자들은 보수적으로 투자에 접근하기 시작했습니다. 입지와 상품성이 보장된 우량 상품에만 투자하는 것이죠. 실제로 한국감정원 부동산 통계에 따르면 올해 3분기 전국 상업용 부동산 거래량 중 약 65.1%가 인구 유동성이 활발한 수도권 지역에서 일어났습니다. 이는 지역별로 상가 투자 수익률에 있어서 차이가 크기 때문입니다. 서울 내 집합 상가의 투자 수익률을 보면, 핵심상권인 강남대로, 테헤란로는 약 1.7%의 투자 수익률을 보인 반면, 청량리는 0.57%의 투자 수익률을 기록했습니다. 같은 서울이라 하더라도 수익률 측면에서 양극화 현상이 벌어지고 있는 상황입니다.


이러한 현상은 마찬가지로 수도권에서도 이어지고 있습니다. 경기도 전체 집합 상가의 투자 수익률은 1.16%이지만, 성남시의 대표 상권인 모란역 집합 상가의 투자 수익률은 2.19%로 서울 주요 상권보다 높은 투자 수익률을 보여주고 있습니다. 이와 달리, 상대적으로 상권이 약한 탄현역과 병점역은 각각 0.46%, 0.42%의 낮은 수익률을 기록했습니다.


지역별 상가 공실률을 확인해보면, 양극화 현상은 더욱더 심화되고 있습니다. 올해 3분기 서울 중대형 상가의 공실률은 8.5%인데요. 최근 핫플레이스로 인기를 얻고 있는 망원동 상가의 공실률은 1.6%인 반면, 사람들의 발길이 끊긴 이태원 상가의 공실률은 24.9%에 달했습니다. 


수도권 역시 유동인구가 많고 상권이 활성화된 지역이 낮은 공실률을 보여주었는데요. 분당(1.9%), 수원역(3.1%), 모란(4.7%) 등 주요 핵심 도시가 순위권을 차지했고, 인구 유동성이 낮은 여주군청(18.3%), 고양시청(17.8%), 이천종합터미널(16.1%) 상권 순으로 공실률이 높았습니다.





쏠리는 곳만 더 쏠리는 상업용 부동산 시장, 그중에서도 상업용 부동산의 꽃이라 불리는 상가 투자에 성공하기 위해서는 무엇을 살펴봐야 할까요? 상가에 투자하기 전, 가장 먼저 확인해야 할 것은 배후수요입니다. 풍부한 배후수요가 뒷받침되지 않으면 상권은 금세 시들해지고 낙후되기 때문인데요. 배후수요가 풍부한 상권은 몇가지 특징을 갖고 있습니다.


첫 번째는 항아리상권입니다. 항아리상권은 특정 지역에 상권이 한정되어 있어 고정수요가 확보된 상권을 뜻합니다. 대단지 주거단지 내에 들어서는 상업시설이 대표적인 항아리 상권입니다. 단지 내 입주민들의 풍부한 배후수요를 통해 빠르게 상권을 형성하고 안정적인 수익을 얻을 수 있는 것이죠. 이러한 항아리상권은 최근 개발되고 있는 신흥 주거단지에서 많이 나타나고 있는 추세입니다.


두 번째는 역세권 입지입니다. 역세권에 들어서는 상업시설은 기존 배후수요는 물론 광역적인 유동인구의 흡수가 가능합니다. 즉 교통이 편리하기 때문에 자연스럽게 많은 사람이 몰려 상권형성이 빠르게 이뤄지는 것이죠. 실제로 역세권 상가는 분양시장에서도 꾸준히 인기 있는 상품으로 자리매김했습니다.


이 외에도 상가 투자 전에는 핵심상권과의 인접성, 상가 특화설계 여부나 유동인구를 유효수요로 바꾸고 광역수요를 흡수할 수 있는 탄탄한 앵커테넌트를 확보하고 있는지도 상가 투자하기 전 확인해야 하는 중요한 요소들 중 하나입니다.

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