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대책 이후 관심 받는 수익형 부동산, 어디에 투자 할까?

Date : 2020.08.05


 

올해 7월 정부는 22번 째 부동산 대책을 발표하며 주거용 부동산 시장 규제가 강화되자 수익형 부동산인 상업시설은 큰 관심을 받고있습니다. 그러나 코로나19 확산으로 분위기가 좋지 않은 이 시점에 같은 상가라 하더라도 입지에 따라서 인기가 갈리고 있습니다. 이 중 탄탄한 배후수요를 가진 상업시설은 분위기가 타 상권에 비해 좋으며 상가 투자처로 관심을 받고 있습니다.

 

상업시설은 과거부터 부동산 투자처로 큰 관심을 받았는데요. 전도유망한 상가는 매달 안정적이고 효과적으로 고정수익을 거둘 수 있다는 장점이 있습니다. 게다가 경우에 따라 직접 운영도 가능하며, 향후 상권 활성화 시 시세차익까지 기대할 수 있죠. 그렇지만 코로나19 바이러스 확산이 지속되고 있고, 수년째 경기 불황이 이어지며 수익형 부동산 시장도 옥석 가리기가 점점 더 중요해지고 있는데요. 그렇다면 불황에도 끄떡없는 탄탄한 상업시설을 고르기 위해선 어떤 점을 살펴봐야 할까요?

 

 


 

장기적이고 안정적인 수익을 올리기 위해선 탄탄한 상권이 형성되어야 합니다. 그렇기에 지역 내 수요를 흡수하기 위해선 집객능력이 뛰어난 임차인이 있는지, 대형 주거시설로 인한 소비 수요가 있는지, 주변 상권으로 인한 상권확장 효과가 있는지를 살펴봐야 합니다. 

 

상업시설 투자 시 가장 걱정되는 부분은 단연 공실률일 것입니다. 경기 침체와 더불어 소비트렌드가 빠르게 변화하기 때문에 상업시설은 늘 공실을 걱정해야 합니다. 최근 전국 상가 공실률은 크게 증가하고 있는 추세인데요. 이 때문에 뛰어난 집객능력을 가진 상권 내 임차시설에 대한 수요는 항상 높죠.

 

그렇기에 임차인을 미리 확보한 선(先)임대상가의 가치를 유의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 새롭게 들어서는 상업시설에서 첫 임차인을 구하기란 여간 어려운 일이 아닙니다. 신규 점포의 경우 해당 상업시설의 집객력을 가늠하기가 쉽지 않기에 임차인들은 소위 ‘목 좋은 곳’인지 여부를 판별하기가 어렵기 때문이죠.

 

하지만 집객능력이 높은 업종을 미리 확보해 놓는다면 자연스럽게 다른 임차인 유치로 이어집니다. 특히나 임차 업종이 의료기관, 유명 브랜드 패스트푸드점, 은행 등이라면 장기계약 가능성이 커 안정성이 높기에 그 가치가 더욱 뜁니다.

 

 


 

그 중에서도 의료기관은 임대인을 웃게 만드는 대표적인 A급 임차인입니다. 이른바 의세권이라 불리는 메디컬 상업시설은 불황이나 경제적 상황에 따라 수요가 줄거나 늘어나지 않아 꾸준한 수요를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 실제 의료기관을 내방하는 환자와 보호자, 임직원 등의 고정수요가 있기 때문에 365일 시간과 요일을 가리지 않고 늘 활성화 돼있죠. 

 

게다가 의료기관이 있는 곳엔 늘 약국과 물론 대기시간을 보낼 수 있는 카페 등 다양한 관련시설이 동반하는 만큼 공실 가능성도 낮은 편이라 의세권은 A급 상업시설로 꼽힙니다.

 

 


 

대형마트 상권을 따라가는 것도 좋은 방법 중 하나입니다. 유동인구 확보에 대한 염려를 덜 수 있기 때문입니다. 코스트코 같은 대형마트가 있다는 것은 인근에 최소 수천 가구 이상의 대규모 주거시설이 있다는 것을 의미합니다. 때문에 인근에 대형마트가 있다면 타 상가보다 배후수요와 유동인구 확보에서 우위를 차지할 수 있습니다.

 

마트는 불경기와 상관없이 항상 사람이 몰리는 곳이니만큼 유동인구 흡수율이 좋습니다. 또, 마트를 찾은 사람들이 자연스럽게 주변 매장에서 식사 또는 쇼핑 등의 추가 소비를 하기 때문에 인근 상점의 매출 증가로 이어지기도 합니다. 대형마트가 있다면 고정적인 소비 수요를 확보하는 데 유리하죠.

 

덕분에 대형마트가 들어서면 인근의 지가도 크게 상승하는 편입니다. 지가가 올랐다는 것은 상권이 크게 활성화됐다는 뜻입니다.

 

실제 경기도 광명시 일직동의 ‘코스트코 광명점’의 경우를 살펴보겠습니다. 부동산정보조회 시스템에서 개별공시지가를 살펴보면 코스트코 광명점의 경우 마트 개점 전인 2005년에서 2007년까지는 공시지가가 20만4,000원에서 18만4,000원으로 10% 가량 하락했는데요. 2012년 말 코스트코 개점 이후엔, 공시지가가 폭발적으로 상승해 2019년 342만원으로 평가됐습니다. 2007년 대비 45배의 상승률을 기록한 것입니다.

 

더불어 대형마트와 겹치지 않는 업종이라면 마트의 집객 효과를 누리면서 상권을 확보할 수 있어 이점이 많습니다.

 

 


 

상기에 제시된 상권들 말고도 찾아 본다면 투자하기 좋은 상권들도 다양하게 존재합니다. 시장이 어렵다고 해서 모든 상가 시장이 어려운 것은 아니죠. 때문에 상가 투자를 생각하는 분들이라면 저평가된 지금 시점이 투자 적기 일수도 있습니다. 현재 상가시장의 트렌드를 읽고 예측한다며 현 시장에서도 좋은 수익을 얻을 수 있습니다. 주변의 조언을 맹신하지 말고 시장의 분위기를 읽고 분석해 저평가된 상업시설에 투자해 보는 건 어떨까요?

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